Émilie Giguère

Auteure

Me Émilie Giguère

Notaire

notaire@votreconseiller.net

On veut tous être protégés, alors on s’assure. On assure notre propriété, notre responsabilité civile; on s’assure pour faire face à l’invalidité ou au décès. Alors pourquoi ne prendrait-on pas une assurance titres, laquelle, lors de l’une des transactions les plus importantes de notre vie, l’achat d’une propriété, protégerait notre titre de propriété?

La réponse est pourtant simple… c’est parce qu’au Québec, c’est le notaire qui s’assure de la validité et de la qualité du titre de propriété et de l’analyse des documents y afférents.

Mais avant tout, concrètement, une assurance titres, ça nous protégerait de quoi? Sans vous donner une liste exhaustive de tout ce que ça couvre, une assurance titres ça protège contre les irrégularités dans le titre de propriété; un inconnu qui prétend à des droits dans votre propriété. Ça protège également contre le non-respect de la réglementation municipale; votre patio est trop grand et trop près des limites de votre propriété ou encore, votre piscine est située dans une servitude d’Hydro-Québec. Ça protège contre les empiétements; votre cabanon se situe en partie sur le terrain du voisin.

Les produits d’assurance titres, lesquels proviennent des États-Unis et des autres provinces canadiennes, ont été conçus pour une problématique propre à leur système foncier, mais qui, ici, n’en est pas une.

Effectivement, au Québec, le notaire, qui d’ailleurs n’existe pas aux États-Unis et dans les autres provinces canadiennes, en prévision du transfert d’une propriété, doit procéder à un examen de titres. Ainsi, le notaire vérifie la qualité du titre, en remontant minimalement 30 ans en arrière aux fins d’examiner tous les transferts de propriété ayant eu cours sur l’immeuble concerné. Considérant le présent marché en immobilier, il n’est pas rare qu’une propriété, sur une période de 50 ans par exemple, passe entre les mains de 4, 5 voire 6 propriétaires différents. Eh bien, à chacun de ces transferts, le notaire aura vérifié et contre-vérifié les titres.

L’assurance titres, qui, en aucun cas, ne remplace le travail du notaire, permettra, dans l’éventualité où une erreur dans le titre était décelée, la prise en charge du dommage ainsi causé, par l’assureur. Par contre, tant que le notaire ne la corrige pas, elle persiste et viciera le titre du nouveau propriétaire à chaque fois qu’un transfert opérera puisqu’une police d’assurance titres ne se transfère pas d’un propriétaire à un autre et d’un créancier hypothécaire à un autre.

De surcroît, comme toute police d’assurance, l’assurance titres comporte ses exclusions de couverture. Eh bien, la grande majorité des polices d’assurance titres exclut de leur couverture les risques tolérés ou acceptés par l’assuré qui réclame. Ce que cela implique? Que suivant son examen de titres, le notaire vous informera qu’une irrégularité existe dans la chaîne de titres de votre immeuble et, ce faisant, le risque dénoncé avant la transaction deviendra toléré et accepté par vous. À ce moment, la souscription à une assurance titres, pour couvrir le risque dénoncé, sera carrément inutile puisque le risque tombera dans l’exclusion de couverture, à moins, toutefois, de se prémunir, auprès de l’assureur, d’un avenant couvrant expressément ledit risque.

Ce qu’il faut en comprendre? L’assurance titres est un produit qui a été conçu pour remplacer un examen de titres, beaucoup plus que pour assurer un problème clairement identifié en prévision d’une transaction immobilière. Vous l’aurez compris, ce n’est donc pas un produit tout moulé pour la réalité québécoise.

Par contre, il demeure vrai que lorsque certains documents relatifs au transfert de propriété n’ont pu être produits ou vérifiés dans les délais impartis, une assurance titres pourrait être souscrite, en attendant l’analyse desdits documents, permettant ainsi de procéder à la transaction sans retard.

Ceci étant dit, avant de souscrire une telle police, renseignez-vous auprès de votre notaire.